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地产地产关于促进房地产市场平稳健康发展的通知的点评房地产

2019-08-23 00:10:17来源:励志吧0次阅读

地产:地产 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的点评房地产 2010-01-11 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事件:国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,出台11条措施,国办在通知中明确了调控的行动纲要,即增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任,并针对性地提出了11条措施。这11条措施是:加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策;加强房地产信贷风险管理;继续整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;加强市场监测;力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准;进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。

点评:

1.国11条是对国4条的细化,主要仍然针对高房价此次公布的国11条部分内容是在预期之中,基本上是对国务院12月14日公布的国四条核心思想的进一步细化,调控内容仍然是针对目前上涨过快的房价的一种调控,非常具有针对性,例如第(六)、第(七)条提到的关于市场监管的调控手段,将“捂盘惜售、囤积房源等”定义为违法违规行为;同时,要求“合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。”2.虽然没有直接到提到“物业税”,但是暗含了这是未来发展方向虽然此次并没有直接提到“物业税”这个说法,但是在第(四)条中提到“要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”,也隐含着国家未来有向这方面研究发展的意思,因为物业税对于我国来说毕竟是一个新的税种,其建立实施毕竟需要大量的前期工作,但是物业税是未来的发展趋势,这一点已经是非常明确的。

.对改善房打击最大值得注意的是,此次政策在二套房的界定上并没有提及“改善房”这一概念,国务院一年多以前曾明确表示:加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。国家此次有意淡化“改善房”这一概念,一定程度上意味着对二套房政策的收紧趋势加大。改善房需求在二套房中占比高达50%,一旦收紧,对二套房影响较大。不过值得肯定的是此次明确了二套房首付比例不得低于40%的规定,比此前传闻的50%有一定的缓和。

4.加大供给力度,长期来看房价面临压力政策提出中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准;力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。在目前经济复苏的阶段,盲目打击地产,确实将有极大的风险,如果转移到保障房建设上来,将一定程度上缓和房地产对经济的绑架力度。未来对保障房的建设将是国家缓和高房价的一个重要工作之一。

5.短期继续对行业构成利空,下调评级至“谨慎推荐”短期来看,国11条再度细化了对地产的调控政策,反映出国家抑制高房价的决心,对房地产板块短期构成利空,近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策,反映出政策正在全面加强房地产市场的调控力度,政策收紧倾向明显。不出意外,预计针对房地产市场的地方版配套调整政策也将相继出台。中央政府对地产的调整力度和频率也明显超出我们在年度策略报告中的预期,虽然从价值投资的角度来看目前主流地产公司10年估值已经不到20倍,估值已经释放了大部分政策利空风险,但是中国房地产作为典型的“政策市”受政策影响非常显著,而且市场对政策的反映有一定的滞后性,房地产未来不确定性加大,在此环境下,我们下调房地产评级至“谨慎推荐”。但是从长期来看,决定中国地产的三个主要景气因素,人口红利、城镇化、通胀预期并没有改变,房地产中长期需求依然很强,而且国11条政策从长远看是有利于房地产市场健康发展的。考虑到股指期货、融资融券将要推出,短期内对大市值地产板块有一定支持,目前主流地产公司10年估值已经不到20倍,估值已经释放了大部分政策利空风险,建议投资者等短期利空释放后,可适当相关地产公司的超跌反弹机会,但是立于政策危墙之下,反弹空间并不大。

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